第338章下面两米高
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诸葛木瓜点点头，道：“目前整个公司一共有多少人？营业额多少，利润有多少？每月要发的工资有多少？”
年蕾蕾道：“根据人力资源部及财务部按照去年的数字统计，阳光集团目前在编职员一共三千六百五十七人，每月营业收入五亿，员工工资占去一千两万左右，扣去全部成本之后，纯利润大约占百分之三十二，即一点六亿。”
如果按照这个数字，诸葛木瓜每年的收入在贵阳市就可达到惊人的十九亿，甚至更多。诸葛木瓜心里很是高兴，钱对于他来说只是数字而已，淡淡的道：“阳光集团目前人平均工资是多少？”
“一千两百万除去三千六百五十七就是三千两百八十一点三七元。”就在年蕾蕾还没反应，阳光集团财务经理在拿出计算器核算的时候，一旁的乌芯香很快就回答诸葛木瓜的问题说道。
诸葛木瓜露出一个微笑，道：“这么说来，阳光的集团的整体工资待遇不错。”年蕾蕾却道：“总裁，这人均工资未必反应的是真实情况，中层管理人员，也就是管理中心和各个机构的经理、部门主管的工资占去了百分之六十五，也就是七百八十万。
而中层管理的人数只占五百七十六人，他们人均工资达到了一万三千五百多，而剩下的三千零八十一职员平均工资只有一千三百六十多元。”诸葛木瓜点点头，年蕾蕾果然不愧是哈佛大学的高材生，举一反三，不由打心眼里对她刮目相看。
有如此才女相助，何愁阳光大业不成？年蕾蕾详细、客观的对阳光集团目前的状况进行了分析报告，同时也阐述了自己对阳光集团未来的发展方向和总体规划，而且讲得有礼有节，几乎完美。
先不评论她的方案有没有经过实战的考验，单单只是这一套一套的理论，就让诸葛木瓜和诸女都为之折服，她一点没辜负高天明用百万年薪的代价请回来。
薛琼和朱芯她们听了年蕾蕾的分析和规划，她们就知道阳光集团用不上自己插脚进行管理协助了，有年蕾蕾这样的人才，再加上她组建的团队，相信足以让诸葛木瓜在商业战场上游刃有余。
“总裁，你来看一下，这里有一份竞标书。”年蕾蕾讲完了自己的分析和规划，一阵交流之后，她很快就转入到工作的角色中，她从旁边的文书中取出一份文件递给了诸葛木瓜。
年蕾蕾道：“这是下午就要开始的政府投标会，主要是政府想盘活市中心的烂尾楼，我们阳光集团已经报名参加的竞标。”诸葛木瓜也听高天明说过这件事情，今天上班最重要的一件事情也是去参加这个投标会。
每一个参与投标的单位都向拍卖行押了两千万做保证金，由此可见政府非常的看中这一次竞标。“我想听一下你的分析。”诸葛木瓜对着年蕾蕾说道。
年蕾蕾点点头，道：“这一次政府拍卖的烂尾楼一共是五个，每一个都是单独拍售，最高的一个起拍价格是一点五亿，是位于市中心中山路上的四十八层烂尾楼，总建筑面积是十二万平方米，最低的是江岸的三十二层烂尾楼建筑，起拍是五千万，建筑面积是十万平方米，另外三个盘，一个是在城东商业中心的国际广场附近，三十七层，建筑面积八万六千平方米，起拍价格是六千万。
江岸附近的翠湖边二十八层建筑，建筑面积十六万平方米，起拍价格一点二亿，还有一个就是靠近火车站附近的烂尾楼，楼高二十层，建筑面积六万七千平方米，起拍价格六千万。
这五个楼盘我都看过，最具商业投资价值的应该江岸那两栋烂尾楼，如果我们能以总资金两亿以下拍得，加上需偿还的债权两亿三千万，一共是四亿三千万的投资，后面改建装修的成本控制在七千万，成本总体控制在五亿以内，我就能确保这两栋楼可以纯赚两亿以上。”
乌芯香一旁道：“按照你的算法，两栋烂尾楼面积加起来是二十六万平方米，如果是投资五亿，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除销售提成和推广的费用，每平方米的成本会达到两千两百元左右，如果要想创造两亿以上的利润，那就需要卖三千元一平米的价格。”
武媚琴一旁点头的补充道：“三千元的价格，如果是市中心的商业写字楼，的确是很便宜，目前贵阳市的平均楼价就是三千元左右，但是考虑到岸边不是繁华的地段，如果用来做写字楼，只怕很难卖得出，就像我们投资的国际商贸大厦一样。
资金会被牢套在里面，因此你这数字上的分析看上去很美，就是不知道什么时候能收回我们的投资？”诸葛木瓜点点头，道：“天明，你觉得呢？”
高天明道：“总裁，我赞同武总的看法，如果是投资写字楼，我建议竞拍市中心中山路上的烂尾楼，那里的价格可以卖到五千甚至更高，那可以产生六亿的营业额，如果我们是两亿拿下，加上债权一亿，再加上装修销售推广成本一亿，纯利润两亿不成问题。”
诸葛木瓜微笑的道：“可是我们国际商贸大厦地处整个城市的中心，交通方便，公司云集，我们这里才卖五千一平方米。
而且还是全新五星级的写字楼，大家都知道，我们卖了五年的项目，现在还有五万平方米的空置楼层，你说我们拿什么让人们去买中山路那一栋沉睡了十年的烂尾楼做办公楼？”“这个”
高天明不说话。年蕾蕾道：“我建议公司不要投标中山路的烂尾楼，因为即使我们能卖完它，也会是三年以后的事情，三年对于房地产投资来说不算长。
可是对于我们公司想继续保持高投资高产出的话，会出现资金链掉链子的危险。”武媚琴道：“年总，你让公司投资江岸那两栋烂尾楼，岂不是存在更大的危险？
虽然说三千一平米的价格很有竞争力，可是相比三千五到四千八的中央区域，他也是一点优势都不存在的。你说的那两栋烂尾楼能在什么时候收回投资成本？”
年蕾蕾显得很有自信的道：“一年，只需要一年的时间就可以纯赚两亿。”武媚琴觉得不可能的说道：“这这怎么可能？要知道之前富皇投资的房地产，最快也是三年才产生利润的。”
年蕾蕾道：“新建的房地产项目设计土地竞标、项目设立、审批，搬迁原住户、规划，直至建设、销售，这都需要时间。烂尾楼重建不一样，只要我们资金到位，完全可以一边装修一边销售。
我的计划是在装修重建完成的时候，销售至少完成百分之八十以上。”高天明觉得有点不可思议的道：“你就这么有把握？”
诸葛木瓜思想了一下，淡淡的道：“年总，你让我猜一下，你是不是计划把那两栋烂尾楼建成住宅楼？”年蕾蕾点头的道：“总裁，你说得不错，目前商业写字楼的均价已经是五千元一平米。
但是很多房地产商为了追求高利润高产出，还在不断的筹建，远远超出了贵阳市对于商业铺面和写字楼的需求，是明显的供大于求，严重饱和状态，但是住宅楼就不一样，住宅目前的平均价格是三千。
但是这已经包括的郊区和周边县城的价格，如果但是以五大城区住宅均价来算，已经达到三千八百元一平米，岸边这两栋烂尾楼处于市中心，而且都有江景景观，另外还有翠湖生态景观。
这样地段的住宅已经是四千五以上的价格，大大超出了普通写字楼的价格，考虑到是烂尾楼的原因，我们的价格只能在三千多一点，但是足以让我们产生两亿的利润。”
高天明道：“年总，我还有一个问题，如果我们把烂尾楼建成住宅，那这样的大宅，少说四五十万一套，按照这样的价格，完全可以购买新建很好的房子了。
考虑到现在购买房子的大多是投资买房，烂尾楼本身就不具备投资的价值，试想，谁会投资购买一套十年的烂尾楼住宅？
因此投资这样的烂尾楼，同样不可避免被牢套资金的可能。”年蕾蕾冷静的分析道：“所以下面就是我阐述的一个重点，为什么要投资岸边的烂尾楼，我是经过对比和考虑的，首先我想明确一点。
我投资这两栋烂尾楼并不是为了给炒房投资用的，我是实实在在想给这个城市购房一族提供一次购房的机会，我建议这两栋烂尾楼集中筹建小户型，户型建筑面积以七十平方米以下的为主，而且四十多平方米的户型占百分之六十以上。”
一旁沉默已久的村娅楠一听，不无担心的道：“四十平米的户型？那不是单间嘛？除开公摊百分之十五，真正能实用面积没有多少了？这样连厨房客厅都没有的房子，会有人买吗？”
年蕾蕾道：“我考察过这两栋烂尾楼，因为当初的规划是写字楼，因此楼层非常高，高度在四米五和四点八米不等，非常适合建开放式跃层。”高天明道：“开放式跃层？是不是楼中楼那种？”
年蕾蕾道：“严格意义上不算是楼中楼，只不过是将一层楼建成两层的使用空间，底下是厨房、浴室、客厅，隔层则是睡房，我考察过日本的楼房，他们很多都是采用这样的建筑方法节省资源，除开客厅的空间保持高度，其它地方的空间一分为二，下面两米高，上面楼房是一米五，虽然有点矮，但是考虑到实用和休息，因此非常合适了，四十平米的房子可以开两个房间，每个十多平方米，我们替购房者算过一笔帐，他们只需花建筑面积的钱，就可以买到双倍的实用面积，四十平方米的面积变成了六七十平方。
诸葛木瓜点点头，道：“目前整个公司一共有多少人？营业额多少，利润有多少？每月要发的工资有多少？”
年蕾蕾道：“根据人力资源部及财务部按照去年的数字统计，阳光集团目前在编职员一共三千六百五十七人，每月营业收入五亿，员工工资占去一千两万左右，扣去全部成本之后，纯利润大约占百分之三十二，即一点六亿。”
如果按照这个数字，诸葛木瓜每年的收入在贵阳市就可达到惊人的十九亿，甚至更多。诸葛木瓜心里很是高兴，钱对于他来说只是数字而已，淡淡的道：“阳光集团目前人平均工资是多少？”
“一千两百万除去三千六百五十七就是三千两百八十一点三七元。”就在年蕾蕾还没反应，阳光集团财务经理在拿出计算器核算的时候，一旁的乌芯香很快就回答诸葛木瓜的问题说道。
诸葛木瓜露出一个微笑，道：“这么说来，阳光的集团的整体工资待遇不错。”年蕾蕾却道：“总裁，这人均工资未必反应的是真实情况，中层管理人员，也就是管理中心和各个机构的经理、部门主管的工资占去了百分之六十五，也就是七百八十万。
而中层管理的人数只占五百七十六人，他们人均工资达到了一万三千五百多，而剩下的三千零八十一职员平均工资只有一千三百六十多元。”诸葛木瓜点点头，年蕾蕾果然不愧是哈佛大学的高材生，举一反三，不由打心眼里对她刮目相看。
有如此才女相助，何愁阳光大业不成？年蕾蕾详细、客观的对阳光集团目前的状况进行了分析报告，同时也阐述了自己对阳光集团未来的发展方向和总体规划，而且讲得有礼有节，几乎完美。
先不评论她的方案有没有经过实战的考验，单单只是这一套一套的理论，就让诸葛木瓜和诸女都为之折服，她一点没辜负高天明用百万年薪的代价请回来。
薛琼和朱芯她们听了年蕾蕾的分析和规划，她们就知道阳光集团用不上自己插脚进行管理协助了，有年蕾蕾这样的人才，再加上她组建的团队，相信足以让诸葛木瓜在商业战场上游刃有余。
“总裁，你来看一下，这里有一份竞标书。”年蕾蕾讲完了自己的分析和规划，一阵交流之后，她很快就转入到工作的角色中，她从旁边的文书中取出一份文件递给了诸葛木瓜。
年蕾蕾道：“这是下午就要开始的政府投标会，主要是政府想盘活市中心的烂尾楼，我们阳光集团已经报名参加的竞标。”诸葛木瓜也听高天明说过这件事情，今天上班最重要的一件事情也是去参加这个投标会。
每一个参与投标的单位都向拍卖行押了两千万做保证金，由此可见政府非常的看中这一次竞标。“我想听一下你的分析。”诸葛木瓜对着年蕾蕾说道。
年蕾蕾点点头，道：“这一次政府拍卖的烂尾楼一共是五个，每一个都是单独拍售，最高的一个起拍价格是一点五亿，是位于市中心中山路上的四十八层烂尾楼，总建筑面积是十二万平方米，最低的是江岸的三十二层烂尾楼建筑，起拍是五千万，建筑面积是十万平方米，另外三个盘，一个是在城东商业中心的国际广场附近，三十七层，建筑面积八万六千平方米，起拍价格是六千万。
江岸附近的翠湖边二十八层建筑，建筑面积十六万平方米，起拍价格一点二亿，还有一个就是靠近火车站附近的烂尾楼，楼高二十层，建筑面积六万七千平方米，起拍价格六千万。
这五个楼盘我都看过，最具商业投资价值的应该江岸那两栋烂尾楼，如果我们能以总资金两亿以下拍得，加上需偿还的债权两亿三千万，一共是四亿三千万的投资，后面改建装修的成本控制在七千万，成本总体控制在五亿以内，我就能确保这两栋楼可以纯赚两亿以上。”
乌芯香一旁道：“按照你的算法，两栋烂尾楼面积加起来是二十六万平方米，如果是投资五亿，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除销售提成和推广的费用，每平方米的成本会达到两千两百元左右，如果要想创造两亿以上的利润，那就需要卖三千元一平米的价格。”
武媚琴一旁点头的补充道：“三千元的价格，如果是市中心的商业写字楼，的确是很便宜，目前贵阳市的平均楼价就是三千元左右，但是考虑到岸边不是繁华的地段，如果用来做写字楼，只怕很难卖得出，就像我们投资的国际商贸大厦一样。
资金会被牢套在里面，因此你这数字上的分析看上去很美，就是不知道什么时候能收回我们的投资？”诸葛木瓜点点头，道：“天明，你觉得呢？”
高天明道：“总裁，我赞同武总的看法，如果是投资写字楼，我建议竞拍市中心中山路上的烂尾楼，那里的价格可以卖到五千甚至更高，那可以产生六亿的营业额，如果我们是两亿拿下，加上债权一亿，再加上装修销售推广成本一亿，纯利润两亿不成问题。”
诸葛木瓜微笑的道：“可是我们国际商贸大厦地处整个城市的中心，交通方便，公司云集，我们这里才卖五千一平方米。
而且还是全新五星级的写字楼，大家都知道，我们卖了五年的项目，现在还有五万平方米的空置楼层，你说我们拿什么让人们去买中山路那一栋沉睡了十年的烂尾楼做办公楼？”“这个”
高天明不说话。年蕾蕾道：“我建议公司不要投标中山路的烂尾楼，因为即使我们能卖完它，也会是三年以后的事情，三年对于房地产投资来说不算长。
可是对于我们公司想继续保持高投资高产出的话，会出现资金链掉链子的危险。”武媚琴道：“年总，你让公司投资江岸那两栋烂尾楼，岂不是存在更大的危险？
虽然说三千一平米的价格很有竞争力，可是相比三千五到四千八的中央区域，他也是一点优势都不存在的。你说的那两栋烂尾楼能在什么时候收回投资成本？”
年蕾蕾显得很有自信的道：“一年，只需要一年的时间就可以纯赚两亿。”武媚琴觉得不可能的说道：“这这怎么可能？要知道之前富皇投资的房地产，最快也是三年才产生利润的。”
年蕾蕾道：“新建的房地产项目设计土地竞标、项目设立、审批，搬迁原住户、规划，直至建设、销售，这都需要时间。烂尾楼重建不一样，只要我们资金到位，完全可以一边装修一边销售。
我的计划是在装修重建完成的时候，销售至少完成百分之八十以上。”高天明觉得有点不可思议的道：“你就这么有把握？”
诸葛木瓜思想了一下，淡淡的道：“年总，你让我猜一下，你是不是计划把那两栋烂尾楼建成住宅楼？”年蕾蕾点头的道：“总裁，你说得不错，目前商业写字楼的均价已经是五千元一平米。
但是很多房地产商为了追求高利润高产出，还在不断的筹建，远远超出了贵阳市对于商业铺面和写字楼的需求，是明显的供大于求，严重饱和状态，但是住宅楼就不一样，住宅目前的平均价格是三千。
但是这已经包括的郊区和周边县城的价格，如果但是以五大城区住宅均价来算，已经达到三千八百元一平米，岸边这两栋烂尾楼处于市中心，而且都有江景景观，另外还有翠湖生态景观。
这样地段的住宅已经是四千五以上的价格，大大超出了普通写字楼的价格，考虑到是烂尾楼的原因，我们的价格只能在三千多一点，但是足以让我们产生两亿的利润。”
高天明道：“年总，我还有一个问题，如果我们把烂尾楼建成住宅，那这样的大宅，少说四五十万一套，按照这样的价格，完全可以购买新建很好的房子了。
考虑到现在购买房子的大多是投资买房，烂尾楼本身就不具备投资的价值，试想，谁会投资购买一套十年的烂尾楼住宅？
因此投资这样的烂尾楼，同样不可避免被牢套资金的可能。”年蕾蕾冷静的分析道：“所以下面就是我阐述的一个重点，为什么要投资岸边的烂尾楼，我是经过对比和考虑的，首先我想明确一点。
我投资这两栋烂尾楼并不是为了给炒房投资用的，我是实实在在想给这个城市购房一族提供一次购房的机会，我建议这两栋烂尾楼集中筹建小户型，户型建筑面积以七十平方米以下的为主，而且四十多平方米的户型占百分之六十以上。”
一旁沉默已久的村娅楠一听，不无担心的道：“四十平米的户型？那不是单间嘛？除开公摊百分之十五，真正能实用面积没有多少了？这样连厨房客厅都没有的房子，会有人买吗？”
年蕾蕾道：“我考察过这两栋烂尾楼，因为当初的规划是写字楼，因此楼层非常高，高度在四米五和四点八米不等，非常适合建开放式跃层。”高天明道：“开放式跃层？是不是楼中楼那种？”
年蕾蕾道：“严格意义上不算是楼中楼，只不过是将一层楼建成两层的使用空间，底下是厨房、浴室、客厅，隔层则是睡房，我考察过日本的楼房，他们很多都是采用这样的建筑方法节省资源，除开客厅的空间保持高度，其它地方的空间一分为二，下面两米高，上面楼房是一米五，虽然有点矮，但是考虑到实用和休息，因此非常合适了，四十平米的房子可以开两个房间，每个十多平方米，我们替购房者算过一笔帐，他们只需花建筑面积的钱，就可以买到双倍的实用面积，四十平方米的面积变成了六七十平方。